امروزپنجشنبه, 18 آذر 1395-- Thursday Dec 08 2016

ساعت 07:51:20

آخرین به روز رسانی : پنج شنبه 09:55:11

فرصت برای نخستین بار منتشر می کند:

چرا قوانین عدم تکافوی ارضی را اجرا نمی کنید؟!

سه شنبه, 31 اردیبهشت 1392 ساعت 08:32 کدخبر :5566
فرستادن به ایمیل چاپ
نویسنده : روح ا... حاجی حیدری

اشاره: "با روند فعلی رشد جمعیت و مهاجرت، جمعیت خمینی شهر در 20 سال آینده به 700 هزار نفر خواهد رسید." این پیش بینی کارشناسان است که کمبود زمین در شهرستان را هشداری برای شهرستان و استان اعلام می کنند.در خمینی شهر زمین ارزشی مضاعف دارد چرا که با 175 کیلومترمربع در بین شهرستانهای کشور بعد از قشم کوچکترین شهرستان کشور را تشکیل می دهد. بی تردید فرزندان این شهر هم می خواهند در این شهر ساکن شوند و این سئوال پیش می آید تا چند سال دیگر خمینی شهر زمین برای فرزندانش دارد؟ آیا روزی خواهد رسید که جا برای فرزندان این شهر نباشد و آنان ناگزیر شوند به شهرهای دیگر مهاجرت کرده و آنجا سکنی گزینند؟ در این گزارش سعی شده با مروری بر قوانین ارضی، به بررسی قوانینی که با هدف ارائه راهکاری برای رفع کمبود زمین پیش بینی و تدوین گردیده بپردازد. قوانینی که به هر دلیلی در شهر ما تاکنون مورد غفلت قرار گرفته اند.

 

فرصت هایی که بخاطر کمبود زمین از دست رفت
کمبود زمین در شهرستان تاکنون باعث شده تا فرصت های زیادی از شهرستان از دست برود. بارها بودجه های قابل توجهی برای شهرستان در نظر گرفته ولی به علت فراهم نشدن زمین مناسب جهت احداث آن پروژه، بودجه به خزانه دولت بازگردانده شده است. پروژه احداث دانشگاه پیام نور خمینی شهر یکی از این موارد است. رضایی رئیس وقت دانشگاه پیام نور در این زمینه می گوید: در سفر اول ریاست جمهوری در سال 86 مصوب شد دانشگاه پیام نور با مساحت 10 هکتار در خمینی شهر احداث شود. بودجه ای میلیاردی نیز برای آن در نظر گرفته شد. از همان ابتدا ما پیگیر دریافت زمین مورد نظر بودیم و چهار سال در این زمینه دوندگی کردیم. در این رابطه بارها به اصفهان و تهران مراجعه کردم و جلسات فراوان و نامه نگاریهای زیادی با سازمان مسکن و شهرسازی و اداره کل منابع طبیعی انجام دادیم.
بعد از پیگیریهای فراوان موفق شدیم دو قطعه زمین 5 هکتاری تهیه کنیم. مدتی نگذشته بود که مشخص شد این زمینها متعلق به یک شرکت تولیدی است. از طرفی متوجه شدیم اتوبوسرانی هم در مورد این زمین مدعی است و در این باره باز مجبور شدیم نامه نگاری و جلسات متعدد شدیم و فرمانداران و نماینده وقت در این زمینه وارد شدند. عدم وجود زمین در این زمینه دو ضربه بزرگ برای شهر داشت اول اینکه انرژی زیادی از مدیریت شهر گرفت بدون اینکه به نتیجه ای قطعی برسیم. از طرفی بودجه فاز اول دانشگاه با اعتبار یک میلیارد و 600 میلیون تومان به خزانه دولت بازگشت و هیچ عایدی برای شهر نداشت.
احداث کتابخانه مرکزی شهر در زمینی برابر با 3 هزار مترمربع و با اعتبار 5/1 میلیارد تومان از دیگر پروژه های عمرانی شهر است که تنها به دلیل فراهم نشدن زمین مناسب دو سال اجرای آن به تعویق افتاده و هنوز در حد یک طرح باقی مانده است. مولایی مدیر کتابخانه های شهرستان در این زمینه می گوید: وزارت ارشاد مصوب کرد در هر کدام از شهرستانهای مختلف استان اصفهان کتابخانه ای بزرگ با مساحت 3 هزار مترمربع احداث نماید. از زمان تصویب این قانون در دو سال پیش تاکنون به شدت پیگیر دریافت چنین زمینی بودم. در این باره جلسات زیادی برگزار کردیم و نامه نگاریهای فراوانی انجام دادیم ولی تاکنون موفق به دریافت چنین زمین نشده ام. وی افزود: چنانچه این زمین فراهم نشود خمینی شهر از بودجه میلیاردی این پروژه بی بهره خواهد شد.

 

چرا ماده 9 قانون زمین شهری احیاء نمی شود؟
یکی از قوانینی که می تواند تاثیر فراوانی در حل مشکل کمبود زمین خمینی شهر داشته باشد قانون زمین شهری مصوب 22 شهریور سال 66 است. این قانون در سال 66 و برای پاسخگویی به احتیاجات ارضی و تعیین تکلیف آن به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید. بند 9 این قانون اشاره به شهرهایی می کند که مشکل عدم تکافوی ارضی یا به عبارت ساده تر مشکل کمبود زمین دارند. قانون در این رابطه 32 شهر را تعیین کرده و به آنها اجازه داده برای رفع نیازهای عمومی شهر خود از اراضی موات و بایر استفاده کنند. گرچه زمان اجرای ماده 9 این قانون به صورت مدت دار و تا 5 سال تعیین شده ولی با توجه به عدم تکافوی زمین در خمینی شهر می توان این قانون را از مجاری قانونی مجددا احیا کرد. بررسی مذاکرات مجلس نشان می دهد نماینده وقت شهرستان تلاش زیادی برای افزودن نام خمینی شهر در کنار 32 شهر دیگر انجام داد ولی با مخالفت باهنر سخنگوی کمیسیون، خمینی شهر از ورود به این لیست باز ماند. اگر این قانون در همان سال تصویب و در خمینی شهر اجرایی می شد می توانست بسیاری از اراضی را به شهر بازگرداند، با این حال پیش بینی می شود با اجرای این قانون بالغ بر دو هزار هکتار زمین از اراضی دانشگاه صنعتی، پادگانها و ... به شهر افزوده شده و بخش قابل توجهی از کمبود زمین را در شهرستان جبران نماید.

 

متن کامل قانون زمین شهری ماده 9:

ماده 9 ـ وزارت مسکن و شهرسازی موظف است زمین های مورد نیاز برای امر مسکن و خدمات عمومی را ضمن استفاده از کلیه اراضی موات و دولتیدر شهرهایی که به پیوست این قانون به دلیل عدم تکافوی اراضی مذکور در این شهرها ضرورت آن حتمی است به ترتیب از زمینهای بایر و دایر شهری تامین نماید.
مالکان اراضی بایر و دایر شهری اعم از اشخاص حقیقی یا حقوقی و بنیادها و نهادها و ارگانهای دولتی و غیردولتی موظفند زمینهای مورد نیاز دولت یاشهرداریها را که موضوع این قانون است به منظورهای ذیل و با تقویم دولت به آنها (دولت و شهرداری ها) بفروشند.
الف ـ تفکیک و فروش توسط وزارت مسکن و شهرسازی به افراد واجد الشرایط دریافت زمین جهت مسکن و یا اجرای طرحهای ساختمان سازی مسکونی.
ب ـ ایجاد تاسیسات عمومی و عمرانی و اداری و اجرای طرحهای مصوب شهری و عوض طرحهای شهری حسب مورد به وسیله وزارتخانه ها و شهرداری ها و موسسات و شرکت های دولتی و نهادها و موسساتی که شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام است.
ج ـ حفاظت از میراث فرهنگی کشور.
تبصره 1 ـ در صورت مراجعه مالک یا مالکین زمینهای بایر و دایر و اعلام یا اعلان عدم نیاز دولت و شهرداریها به زمین مالک میتواند پس از عمران وآماده سازی زمین نسبت به تفکیک و واگذاری زمین خود طبق ضوابط و مجوز وزارت مسکن و شهرسازی اقدام نماید.
تبصره 2 ـ مالکان اراضی بایر و دایر شهری اعم از مشاع و یا ششدانگ که زمین آنها مورد نیاز دولت و شهرداریها به شرح این ماده است مشروط بهاینکه از مزایای مواد 6 و 8 قانون اراضی شهری مصوب 1360 استفاده نکرده باشند حق دارند طبق ضوابط وزارت مسکن و شهرسازی قطعه یا قطعاتیاز زمین مذکور به انتخاب خود و در صورت عدم امکان از سایر اراضی دولتی معادل (هزار) متر مربع عمران و تفکیک نمایند یا به دولت بفروشند زاید بر آن (نه عین و نه منفعت) قابل واگذاری نیست مگر به دولت و با تقویم دولت و یا اینکه با اجازه و زیر نظر وزارت مسکن و شهرسازی عمران نموده و واگذار نماید.
تبصره 3 ـ صغار یتیم تا سن بلوغ شرعی و بازماندگان درجه اول شهدا و مفقودالاثر ها و همسران آنها تا زمانی که فرزندان آنها را تحت تکفل داشتهباشند از شمول این ماده مستثنی هستند عمران و تفکیک و واگذاری زمینهای موضوع این تبصره مشمول مقررات این قانون بوده و چنانچه زمین مشمول این تبصره مورد نیاز برای طرح دولتی خاصی باشد که احداث آن در محل دیگری میسر نباشد معادل ارزش زمین مورد نظر از محل اراضی دولتی به صورت عوض واگذار میگردد.
تبصره 4 ـ واگذاری سهام مشاعی مالکین اراضی شهری به یکدیگر در یک یا چند قطعه زمین به نحوی که سهم هریک از مالکین پس از انتقال زاید برحد نصاب مقرر در این ماده نگردد با رعایت شرایط مندرج در این قانون بلامانع است.
تبصره 5 ـ شرکتهای تعاونی مسکن که قبل از تصویب قانون اراضی شهری مصوب 1360 مالک زمینهایی باشند با رعایت حداقل نصاب تفکیک محل وقوع زمین برای هریک از اعضا واجدالشرایط که از مزایای قانون اراضی شهری مصوب 1360 و این قانون استفاده نکرده باشند در قالب ضوابط وزارت مسکن و شهرسازی حق بهرهبرداری از زمین خود را دارا میباشند و زمینهای مازاد بر نیاز آنها و نیز زمینی که طبق ضوابط مذکور در مهلت مقرر بدون عذر موجه عمران نگردد تابع مقررات این قانون بوده و در اختیار دولت قرار میگیرد.
تبصره 6 ـ در صورت استنکاف یا عدم مراجعه و یا عدم دسترسی به مالک یا نامشخص بودن نشانی مالک پس از اعلان وزارت مسکن و شهرسازی ودر صورت وجود تعارض ثبتی و در وثیقه بودن ملک یا هر گونه اشکالات حقوقی یا ثبتی دیگر که مانع از انجام معامله دولت گردد دولت یا شهرداری ها با سپردن بهای زمین مورد تملک به صندوق ثبت محل زمین را تملک و حسب مورد وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداری به قایم مقامی مالک سند انتقال را امضا مینمایند و در موقع مراجعه مالک پس از ارایه مفاصا حساب های لازم و رفع هرگونه اشکال بهای آن قابل پرداخت میباشد و یا درصورت امکان زمین معوض واگذار میگردد.
تبصره 7 ـ دولت و شهرداریها میتوانند برای اجرای طرحهای دولتی و تاسیسات عمومی زیربنایی خود زمین مورد نیاز را در شهرها و شهرک های سراسر کشور با رعایت کلیه ضوابط و تبصرههای این ماده تملک نمایند.
تبصره 8 ـ زمینهای دایری که دولت یا شهرداریها در کلیه شهرها و شهرکها نیاز به تملک آنها دارند پس از تصویب طرح و اعلام مراتب به ادارات ثبت قابل انتقال به غیر نبوده مگر به دولت یا شهرداری ها.
تبصره 9 ـ تقویم دولت براساس قیمت منطقهای (ارزش معاملاتی) زمین بوده و بهای اعیانی ها در اراضی و سایر حقوق قانونی طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری براساس بهای عادله روز تعیین میگردد.
تبصره 10 ـ در صورت درخواست و توافق مالک دولت موظف است به جای اراضی تملک شده از اراضی که در خارج از محدوده قانونی شهرها وشهرک ها در اختیار دارد معادل ارزش زمین تملک شده برای امر کشاورزی به مالکین این قبیل اراضی واگذار نماید.
تبصره 11 ـ این ماده و تبصرههای آن با استفاده از اجازه مورخ 19 7 1360 حضرت امام خمینی مدظله العالی که در آن مجلس شورای اسلامی راصاحب صلاحیت برای تشخیص موارد ضرورت دانستهاند صرفا در شهرهای مندرج در پیوست این قانون و تبصرههای 7 و 8 آن در کلیه شهرها و شهرکهای سراسر کشور برای مدت 5 سال از تاریخ تصویب قابل اجرا است و پس از مهلت مذکور در شهرهای یاد شده نیز مانند سایر شهرهای کشور سایر مواد قانون قابل اجرا خواهد بود.
شهرهای مشمول ضرورت: تهران، گرگان، اصفهان، نجف آباد، تبریز، آمل، شیراز، رجایی شهر، اهواز، بابل، باختران، خوی، رشت، قائم شهر، اردبیل، بوشهر، کرج، بهبهان، اراک، قرچک، قزوین، مهاباد، اسلامشهر، میاندوآب، خرم آباد، ورامین، بروجرد، مهرشهر، دزفول، الیگودرز، ساری، ملایر.

 

تزریق مازاد اراضی دانشگاهها به شهرها
"600 هكتار از اراضي دانشگاه سهند تبریز در اختيار مسكن مهر قرار گرفت" این خبری است که خرداد 88 از طریق خبرگزاریها منتشر شد. انتشار این خبر و خبرهایی مشابه این نشان می دهد تزریق مازاد اراضی دانشگاهها به شهر و در اختیار پروژه های عمومی قرار دادن اینگونه زمینها امری قانونی و رسمی است. در متن این خبر آمده است: "استاندار آذربايجان شرقي گفت: 600 هكتار از اراضي دانشگاه صنعتي سهند در اختيار طرح مسكن مهر قرار گرفت. به گزارش خبرگزاري فارس از تبريز، احمد عليرضا بيگي در حاشيه نشست شوراي مسكن آذربايجان شرقي در جمع خبرنگاران افزود: با توجه به موقعيت و وضعيت مناسب اين اراضي براي اجراي طرح مسكن مهر، مقرر شد 600 هكتار از اين اراضي در پلاك هاي مختلف از دانشگاه صنعتي سهند اخذ و در اختيار طرح مسكن مهر قرار گيرد. وي با بيان اينكه واگذاري اراضي ياد شده به طرح مسكن مهر به منظور تسريع در آغاز عمليات اجرايي مرحله سوم طرح مسكن كلانشهر تبريز است، اظهار داشت: سند اين اراضي به نام شركت عمران شهر جديد سهند صادر شد و اداره ثبت به استناد مصوبه شوراي مسكن استان بايد نسبت به انتقال اسناد اقدام كند. استاندار آذربايجان شرقي با تاكيد بر اينكه بايد واگذاري اراضي مزبور به طرح مسكن مهر بايد دو سال پيش عملياتي مي شد، افزود: اگر اين مهم تحقق يافته بود، باري كه بر دوش بخش قابل توجهي از جامعه سنگيني مي كند، امروز برداشته شده بود. "

چرا قوانین اراضی بایر اجرایی نمی شود؟
بر اساس اعلام مسئول درآمد شهرداری در حدود 30 درصد از زمینهای شهر را اراضی بایر تشکیل می دهد، اراضی ای که زمانی مورد استفاده بوده ولی سالهاست رها شده است. گاه وسعت برخی از این اراضی به دهها هزار مترمربع می رسد. گذشت زمان برخی از این زمینها را به تهدیدی برای شهرستان تبدیل کرده و صحنه های نازیبایی را در شهر پدید آورده است. قانون برای حل مشکل وجود چنین زمینهایی راهکارهایی را پیش بینی کرده که هم می تواند کمبود زمین در شهرستان را جبران نماید، هم از تبعات وجود زمینهای بایر رهایی یافت. در ذیل به دو نمونه از این قوانین اشاره می شود.

قانون حل مشکل اراضی بایر
موضوع "حل مشکل اراضی بایر" در جلسه مورخ 67.5.25 مجمع با حضور کارشناسان مربوطه ورد بحث و بررسی قرار گرفت در این زمینه ماده واحده ذیل با تبصرههای مربوطه به تصویب رسید:
ماده واحده: کلیه اراضی بایر در سراسر کشور در صورت اعراض صاحبان آنها بلاعوض در اختیار دولت قرار میگیرد و در صورت عدم اعراض، مالکین اراضی بایر به دلیل ضرورت ملزم به کشت بر اساس ضوابط کشاورزی یا فروش یا جاره یا مزارعه زمین بایر خود هستند. چنانچه از تاریخ ابلاغظرف مدت یک سال اقدام به یکی از موارد فوق ننمایند وزارت کشاورزی رأساً و یا توسط هیأت هفت نفره واگذاری زمین، از طرف مالک برایکشاورزی و دامداری به قیمت عادله زمان تصویب این قانون (67.5.25) خواهد فروخت.
تذکر: اراضی بایر شامل اراضیای است که بیش از 5 سال بدون عذر موجه بلاکشت مانده یا بماند.
تبصره 1: مهلت عنوان شده، چنانچه عذر مالک در زیر کشت قرار دادن اراضی موجه باشد، به مدت یک سال تمدید خواهد شد.
تبصره 2: پرداخت بهای عادله در هر مورد پس از کسر بدهیهای قانونی و شرعی مالک انجام خواهد گرفت.
تبصره 3: آییننامه ماده واحده ظرف مدت دو ماه تهیه و به تصویب دولت خواهد رسید.
تبصره 4: در مواردی که مشروعیت مالکیت اراضی بایر از طرف وزارت کشاورزی یا زارعین محلی یا دادسرای انقلاب و دادگاه اصل 49 محلاعتراض باشد دادگاه اصل 49 مکلف است ظرف حداکثر یک سال نسبت به اعتراض رسیدگی و تعیین تکلیف نماید و چنانچه در این مدت این اراضی به فروش رسید و یا به صورت اجاره و یا مزارعه واگذار گردید، وجوه مربوطه در حسابی که وزارت دارایی تعیین میکند نگهداری خواهد شد تا پس از تعیین تکلیف در دادگاه طبق مقررات قانون نحوه اجرای اصل 49 قانون اساسی اقدام شود.
مصوبه فوق برای طی مراحل مقرر در آییننامه مجمع تشخیص مصلحت ابلاغ میگردد.
رییس مجمع تشخیص مصلحت نظام اسلامی - سید علی خامنهای

چرا بحث اراضی بایر در طرح جامع و تفصیلی خمینی شهر مسکوت مانده است؟
طرح جامع و تفصیلی خمینی شهر در سال 1377 به تصویب شورای عالی معماری و شهرسازی ایران رسیده است. این شورا مشتمل بر هشت وزیر (وزرای کشور، مسكن. اقتصاد، کشاورزی، نیرو، ارشاد، علوم، دفاع بوده و مصوبات آن لازم الاجراست. در بند پنجم این قانون به موضوع زمینهای بایر پرداخته و برای رفع آن پیش ینی گردیده عوارض نوسازی برای زمینهای بایر به صورت تصاعدی محاسبه و دریافت گردد. گرچه این قانون تاکنون در شهر ما اجرایی نگردیده ولی اجرای آن فشار زیادی را بر دارندگان زمینهای بایر وارد کرده تاثیرات زیادی بر شهر خواهد گذاشت.
بند پنجم: عوارض زمین های بایر: اخذ عوارض نوسازی از زمین های بایر که شدت و ضعف آن بر اساس امکانات موجود شهرداری ها در زمینه تامین خدمات زیربنایی مشخص می شود به منظور تسریع در امر توسعه بناهای شهری خصوصا مسکن و جلوگیری از "زمین بازی" صورت می گیرد. طبیعی است رها کردن اراضی شهری به صورت بایر نه تنها موجب روبرویی شهر با کمبود زمین و ساختمان می گردد و پیش بینی و پیشنهادات طرح ها را دچار نارسایی می گرداند، بلکه موجب هدر رفتن هزینه خدمت رسانی تاسیسات زیربنایی در شهر شده و در عین حال از نقطه نظر تکامل بافت ساخته شهرها و رعایت مسائل بهداشتی نیز مشکلاتی تولید می نماید.
1- زمین های بایری مشمول عوارض جدید نوسازی می شوند که دارای سه شرط از شرایط چهارگانه زیر باشند:
الف: قطعه مالکیتی که دارای یک بر به خیابان احداث شده آسفالته باشد.
ب: شبکه آبرسانی در درسترس باشد و امکان اخذ انشعاب آب ظرف سه ماه وجود داشته باشد.
ج: امکان گرفتن انشعاب برق ظرف سه ماه وجود داشته باشد.
د: شبکه فاضلاب در دسترس باشد و امکان انتقال به سیستم فاضلاب شهر ظرف سه ماه وجود داشته باشد.
چنانچه زمین بنا به دلایلی خارج از محدوده خدماتی شهر باشد و شهرداری اجازه احداث ساختمان را ندهد، مالک زمین مزبور الزامی نسبت به پرداخت عوارض نوسازی ندارد.
2- نحوه محاسبه عوارض:
عوارض زمین بایر بر اساس تراکم ساختمانی مجاز با فرض مسکونی بودن محاسبه و پرداخت آن با منظور نمودن ضرایب زیر لازم الاجرا می باشد:
الف: در شرایطی که در چهار جهت اصلی قطعه مالکیت عنان شده باشد ضریب نوسازی 1 خواهد بود.
ب: در شرایطی که در سه جهت اصلی قطعه مالکیت عمران شده باشد ضریب نوسازی 75 درصد خواهد بود.
ج: در شرایطی که در دو جهت اصلی قطعه مالکیت عمران شده باشد ضریب نوسازی 5 درصد خواهد بود.
د: در شرایطی که در یک طرف قطعه مالکیت عمران شده باشد ضریب نوسازی 25 درصد خواهد بود.
ه: از تاریخ تصویب این ضوابط علاوه بر ضریب فوق، ضرایب زیر نیز به کار گرفته می شود:
- سال اول 25 درصد
- سال دوم 5 درصد
- سال سوم 75 درصد
- سال چهارم 1
- سال پنجم 2
- و برای هر سال بیشتر یک واحد به ضریب اضافه می شود (سال ششم 3 و سال هفتم 4 و ...)
و: شهرداری موظف است در زمانی که مطالبات عوارض نوسازی مساوی با دو برابر قیمت منطقه ای می گردد. (مجموع عوارض معوقه) زمین مزبور را با اجازه دادستانی بازار مطالبات خود به تملک شهرداری در آورد.

مطالب مرتبط:

افزودن نظر


کد امنیتی
تصویر جدید